農地とは
農地法上の農地とは「耕作の目的に供される土地」とされている。そこで、「耕作」の意味が問題になるが、耕作の意味について、「土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいう。従って果樹園、採草牧草地、苗圃、わさび田、はす池等も肥培管理が行われている限り農地である」としている。
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耕作の目的に供される土地
現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地（休耕地。不耕作地）をも含む。他方、ある土地が現に耕作されていても、社会通念からみてその土地が本来有する用途･機能から外れた一時的・例外的現象に当たると考えられる場合は、逆に、農地に該当しないと解される。例えば、学校教育の一環として小学校の運動場の一部を使って稲作をしたり、個人の住宅地の裏庭で野菜を作ったり、公園の花壇で草花を育てる場合が考えられる。
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現況主義
農地法は、その土地の事実状態から客観的に判断して、農地と非農地の区別を行うものとしている。従って、例えば、土地所有者個人の主観的な土地所有目的や、登記簿上の地目は、農地性の判断にいささかも影響しない。しかし、登記手続きの側面から考えた場合、登記官は、農地から農地以外の地目への変更登記申請書に、「非農地証明」又は「農地転用許可書」が添付されている場合には地目変更登記を行い得る。さらに、登記官は職権で地目変更登記を行い得る。
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採草牧草地
農地以外の土地で、主として耕作又は養蚕の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。
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農業生産法人とは
農業生産法人以外の法人は、原則として農耕目的で農地及び採草牧草地の所有権や賃借権を取得することはできない。農業生産法人とは農地法2条の用件をすべて満たしたものと定義することができる。農業生産法人として認められていたのは農事組合法人、合名会社、合資会社、有限会社の4種類であったが、平成12年改正で株式会社も認められた。ただし定款で株式の譲渡制限を定めている株式会社にのみ算入が許されている。
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事業要件
主たる事業が農業であること。
ア）農業
イ）農業関連事業
　a農畜物を原料又は材料として使用する製造･加工業
　ｂ農畜産物の貯蔵、運搬、又は販売
　ｃ農業生産に必要な資材の製造
　ｄ農作業の受託
　e農業と併せ行う林業
　ｆ 農業と併せ行う共同利用施設の設置など（農事組合法人の場合）
ウ）その他の事業
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構成員要件
構成員は、次に掲げる者のいずれかであること。
ア）法人に対し、農地又は採草放牧地の所有権又は使用収益権（地上権、永小作権、使用貸借による権利又は賃借権）を移転した個人又はその一般承継人
イ)法人に対し、農地等の使用収益権を設定した個人
ウ）法人に対し、農地等の所有権の移転又は使用収益権の設定もしくは移転に関し、農地法3条1項又は73条1項の許可申請をしている個人
エ）法人の行う農業に常時従事する者
オ）法人に対し、農業経営基盤強化促進法4条2項3号に掲げる事業にかかる現物出資を行った農地保有合理化法人
カ）地方公共団体、農業協同組合、農業協同組合連合会
キ）法人から事業にかかる物資の供給もしくは役務の提供を受ける者又は法人の事業の円滑化に寄与する者
　a合名会社・合資会社の場合、社員総数の4分の1以下であること。
　b株式会社（又は有限会社）の場合、これらの者の有する議決権の合計が、総株主又は総社員の議決権の4分の1以下であり、かつ、これらの者個々人が有する議決権が、いずれもその法人の総株主の又は総社員の議決権の10分の1以下であること。
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役員要件
役員の過半数の者が法人の事業に常時従事する(年間150日以上）ことが必要であり、かつ、その常時従事者である役員の過半数の者が、農作業に一定の日数(年間60日)以上従事する必要がある。
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要件適合性を確保するための措置
農業生産法人の要件は、農地等に関する権利を取得する際に満たしているだけでなく、継続して要件を満たしていることが必要である。そこで、要件適合性を確保するための措置が以下の通り定められている。

�@農業委員会への報告
農業生産法人であって農地等を所有し、または他者の所有する農地等を法人の耕作･養蚕の事業に供している者は、毎年、事業の状況等を農業委員会に報告しなければならない。農業生産法人が農業生産法人でなくなった場合における法人及び一般承継人についても同様である。
�A農業委員会の勧告･斡旋
農業委員会は、上記報告に基づき、農業生産法人がその用件を満たさなくなるおそれがあると認めるときは、その法人に対し、必要な措置をとるよう勧告することができる。勧告を受けた法人からその所有する農地等について所有権を譲渡したい旨の申し出があったときは、その斡旋に努めなければならない。
�B農地等の買収
農業生産法人が農業生産法人でなくなった場合に、その法人または一般承継人が所有する農地等又は他者の所有する農地等で法人の耕作する・養蚕の事業に供しているものがあるときは国がこれを買収する。
�C立入調査
農業委員会は立入調査のほか、買収をするため必要があるときは、農業委員又は農業委員会の職員を、法人の事務所その他の事業場に立ち入らせて必要な調査をすることができる。
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農業委員会
政治的中立性や専門技術的判断などの要請から設置される行政委員会の一つで、「農業委員会等に関する法律」によって市町村に置かれる事になっている。また、委員（農業委員）をもって組織される行政委員会で、その委員は、選挙によって選出される選挙委員と市町村長によって選任される選任委員から成り立っている。委員は非常勤であり、特別職の地方公務員に該当するので地方公務員法の適用を受けない。
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3条許可制度
農地法3条1項は、農地等の売買及び権利設定･移転等を規制している。すなわち、これらの行為を行おうとする者は、行政機関の許可を受ける必要がある。例えば、農地の売主Ａと買主ＢがＡ所有農地の売買契約を結んでも、それだけでは農地所有権がＡからＢに移転することはない。許可権限庁のである市町村農業委員会などの3条許可があって初めて実体上の所有権が移転する。

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3条許可権限庁
3条許可を出す権限を有している行政機関は、原則として市町村農業委員会である。しかし、例外的に都道府県知事が許可権限を有する場合がある。市町村農業委員会が許可権限を有する場合は、以下の通りである。
ア）農業協同組合が、農業経営の委託を受けることによって農地等の権利を取得する場合
イ）個人又は農業生産法人が、その住所又は所在地の区域内にある農地等の権利を取得する場合
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3条許可申請手続
ア）市町村農業委員会許可の場合
�@許可申請書の提出（申請者→農業委員会）
�A許可指令書の交付（農業委員会→申請者）
イ）都道府県知事許可の場合
�@申請書の提出（申請者→農業委員会）
�A意見を付して送付（農業委員会→都道府県知事）
�B許可指令書の交付（都道府県知事→申請者）
�C指令書の写しの送付（都道府県知事→農業委員会）
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3条許可基準
�@小作地等の小作農等以外の者への譲渡禁止
小作地等について、その小作農及び世帯員ならびにその土地について耕作又は養畜の事業を行っている農業生産法人以外の者は、小作地等の所有権を取得できないのが原則である。ただし、次の例外がある。
ア）書面による同意がある場合
小作地の譲渡契約当事者が3条許可申請を行う前6ヶ月以内に農地等の小作農が書面で所有権移転に同意している場合をいう。
イ）差押又は仮差押後の小作農等である場合
農地等につき強制執行、担保権の実行としての競売又は国税徴収法による滞納処分にかかる差押又は仮差押の執行があった後に、農地に使用及び収益を目的とする権利が設定されて、結果として小作地等になった場合は、小作農等以外の第三者も3条許可を受けてその農地等の所有権を取得することができる。
※小作地と小作農
小作地とは、耕作の事業を行う者が所有権以外の権原に基づいてその事業に供している農地をいう。また、小作農とは、農地等につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う個人をいう。
�A不耕作目的の権利取得の禁止
農地等について、所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用及び収益を目的とする権利を取得しようとする者又はその世帯員が、新たに農地等を取得しても、取得後に耕作等の事業に供すべき農地等のすべてについて自ら耕作等の事業を行うと認められない場合は、許可されない。取得後に自ら耕作等の事業を行うか否かの判定は、単に新たに取得しようとする農地等についてだけ行えば足りるものではなく、既存の農地等も含めて全体的に判断する必要がある。
�B農業生産法人以外の法人の権利取得の禁止
�C信託の引受けの禁止
信託会社、信託銀行等は、農地等を信託財産とする信託の引受けをして農地等の所有権等を取得することはできない。ただし、農業協同組合などが信託の引受けによって農地等の所有権を取得する場合は、農地法3条許可適用除外とされていて同許可を受ける必要がない。
�D経営受託等による権利取得の禁止
農地等の所有者（委託者）が、耕作又は養畜の事業を行うことを他者に委託し、その委託を受ける他者（受託者）が委託を受けることによって農地等について所有権等を取得することは原則としてできない。ただし、例外的に農業協同組合が受託者になる場合は許容されている。
�E常時従事しない場合の権利取得の禁止
農地等について、所有権等を取得しようとする者（ただし、農業生産法人を除く。）又はその世帯員が、農地等について耕作又は養畜の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合、これらの権利を取得することはできない。「常時従事」の要件として、国の通達では、年間150人以上という基準が示されている。
�F下限面積制限
農地等について、所有権等を取得しようとする場合、権利取得後のすべての農地等の経営面積（世帯員分も合算）が、北海道では２ヘクタール、都府県では５０アールに達しない場合、これらの権利を取得することはできない。
�G創設農地の貸付禁止
�H小作地等の転貸又は質入の禁止
�I効率的に利用しない場合の権利取得の禁止
農地等について所有権等を取得しようとする場合、権利を取得しようとする者又はその世帯員の農業経営の状況、その住所地からの農地等までの距離などからみて、これらの者がその土地を効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うことができる認められない場合は原則的に許可されない。
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買受適格証明
耕作目的であっても転用目的であっても、競売で農地を取得しようとする場合は、農地法３条又は５条の許可権限庁から買受適格証明の交付を受けなければならない。
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農地の転用
農地の転用とは、人為的に農地を農地以外のものにする事実行為をいう。また、農地が非農地化したか否かは客観的な現状によって判断される。（現況主義）
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農地法４条と５条
農地法４条は、農地転用を行おうとする者は、都道府県知事（又は農林水産大臣）の許可を受けなければならないとする。転用の対象となる農地について所有権その他の権原を有していると否とを問わず、許可を受けることが義務付けられる。この場合を自己転用と呼ぶことがある。これに対して、農地法５条は、農地の転用目的をもって農地法３条に掲げる権利を設定し、または移転しようとする場合に転用許可を受ける必要があるとしたものである。例えば、転用計画を有するＢが、農地の所有者Ａから農地を買い受けようとする場合がこれに当たる。この場合、転用行為の主体はＢであるが、ＡからＢへの農地の所有権移転が前提となっており、５条許可がその効力要件となる。なお、４条許可の対象は農地だけであるが、５条許可は、農地以外の採草放牧地をも対象としている。
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転用許可権限庁
ア）転用面積が、同一の事業目的に４ヘクタール以下の場合は、都道府県知事である。なお、都道府県知事が許可をしようとするときは、事前に都道府県農業会議の意見を聴かなければならない。
イ）転用面積が同一の事業目的に４ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣である。
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転用許可申請手続き
�@許可申請書の提出（申請者→農業委員会）
�A意見を付して送付（農業委員会→都道府県知事）
�B諮問（都道府県知事→都道府県農業会議）
�C意見（都道府県農業会議→都道府県知事）
�D許可指令書の交付（都道府県知事→申請者）
�E指令書の写しの送付（都道府県知事→農業委員会）
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双方申請の原則
農地法５条は、双方申請の原則を取っている。農地の所有者と転用行為者が許可申請書に連署して行う必要がある。ただ、例外的に単独申請が認められている。
ア）申請にかかる権利の設定又は移転が競売、公売又は遺贈その他の単独行為による場合
イ）申請にかかる権利の設定又は移転に関する判決、裁判上の和解、請求の認諾、民事調停又は家事審判の場合
なお、農地法４条（自己転用）の場合は、転用行為に権利の設定･移転が伴わないため当然に単独申請となる。
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転用許可基準
農地転用許可申請が出された場合、許可権限庁としては、「立地基準」と「一般基準」の双方の観点から審査を行うことになる。「立地基準」とは、申請にかかる農地の営農条件及び周辺の市街地化の状況から転用の可否を判断する基準である。具体的には、農用地区域内にある農地とか集団的に存在する農地など良好な営農条件を備えている農地については、原則的に転用を許可できない。一方、市街地の区域内又は市街地化が見込まれる区域内にある農地については転用を許可できる。「一般基準」とは、土地の効率的な利用の確保という観点から転用の可否を判断する基準である。具体的には、農地を転用して申請にかかる用途に供することが確実と認められない場合とか周辺の営農条件に支障を来たすおそれがあると認められる場合には許可できない。
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都市計画法
都市計画法は、都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする場合に、都道府県知事の開発許可を原則的に受ける必要があると定める。開発許可の基準は都市計画法３３条が定める。都道府県知事は、開発許可申請がこの基準に適合し、かつ、申請手続きが同法に違反しないと認めるときは、開発許可をしなければならない。ただし、市街化調整区域にかかる開発許可については、同法３３条の基準以外に、さらに同法３４条１〜１０号のいずれかに該当する必要がある。ただし、市街化調整区域内の土地であっても、農業の用に供するための畜舎、温室、農機具収納施設、農業者が自分で住むための住宅などの開発行為をする場合には許可を必要としない。開発許可の対象となる土地が農地である場合は、農地法による転用許可規制も及ぶ。開発許可と農地転用許可は実務上は同一日付で行われることになっている。
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市街化区域内の農地転用
農地を転用する場合、原則的に農地法４条又は５条の定める許可が必要である。しかし、市街化区域内での農地転用は例外となる。農業委員会に対して転用の届出を行えば足りる。自己転用の場合は転用行為者が単独で、転用行為に権利の設定･移転が伴う場合は契約当事者双方が連署して行う。
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農業振興地域法
農業振興地域を指定するのは都道府県知事である。市町村は、農業振興地域について、より具体的な農業振興地域整備計画を定める。市町村は、市町村整備計画の中で農用地等として利用すべき土地の区域、「農用地区域」及び農業上の用途区分を定める。この定めを農用地利用計画という。
　農用地区域内で農地転用を行おうとした場合、農地を農用地区域から除外する必要がある。除外手続きについては、市町村が自発的に行うものであるから、転用事業計画者に申請権はないものと考えられる。ただ現実には、転用事業計画を有する者が市町村に対し除外申し出を事実上行うと、これに応じて市町村が市町村整備計画の変更の可否を審査し、その事案が要件を満たしていれば除外を認めることが多い。
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小作農と自作農
ある農地について、ある者が自分の所有権に基づいてこれを耕作している場合、その耕作者を自作農といい、その者が耕作している農地を自作地という。他方、ある農地について、ある者が所有権以外の権原に基づいて耕作している場合、その耕作者を小作農といい、その者が耕作している農地を小作地という。
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小作権
小作権は、所有権以外の正当な耕作権原でなければならない。具体的には、賃借権、使用貸借による権利、永小作権、質権、民法の明文の規定によらない使用収益を目的とする権利が考えられる。
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